[임장기] 정릉e편한세상1차 :: 우이신설선 북한산보국문역 역세권 구축 투자처 (2편)

 

 

서울시 성북구 정릉동 정릉e편한세상1차 임장기

by 백부

 

기본 정보 분석

- 단지명 : 정릉e편한세상1차

- 주소 : 서울시 성북구 정릉동 1028 (서울시 성북구 솔샘로24길 15)

- 세대수 : 739세대 (총 11개동)

- 층수 (저/최고층) : 16층/20층

- 사용승인일 : 2006년 06월 02일

- 총 주차대수 : 819대(세대당 1.1대)

- 용적률 : 243% (네이버부동산 기준)

- 건폐율 : 16% (네이버부동산 기준)

- 건설사 : 대림산업 (現 DL이앤씨)

- 난방 : 개별난방, 도시가스

- 면적 : 79A㎡, 79B㎡, 107㎡, 135㎡

 

주변 인프라 분석

- 서경대학교 도보 1분 거리

- 우이신설선 북한산보국문역 도보 7분 거리

- 정릉초등학교 도보 13분 거리

- 고려대학교 사범대학 부속 중학교 (고대부중) 차량 5분 거리

- 고려대학교 사범대학 부속 고등학교 (고대부고) 차량 5분 거리

- 국민대학교 차량 8분 거리

 

 

시세 / 실거래가(최근 3개 건) 분석

- 79A㎡ :

호가 6.3~7억원(23년 1월) / 실거래가 6.3억(13층, 22년 9월), 7.4억(17층, 22년 3월), 7.55억(13층, 21년 12월)

- 107㎡ :

호가 7.9~9.5억원(23년 1월) / 실거래가 8.4억(18층, 22년 5월), 9.2억(14층, 21년 11월), 7.55억(13층, 21년 12월)

 

 

79A㎡ (24평형) 실거래가

 

 

 

107㎡ (32평형) 실거래가

 

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단지 사진

by 백부

 

 

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정릉e편한세상1차 아파트는 올해로 17년차 연식임에도 불구하고 단지 내부 컨디션은 현재도 아주 좋습니다. (2022년에 새로 도색을 하였습니다.)

 

우이신설선 북한산보국문역 7분 거리의 역세권, 대림e편한세상이라는 1군 브랜드, 739세대의 중간급 세대수 규모 등 충분히 좋은 평가를 내릴 수 있습니다. 다만 좋은 입지인지는 자세히 따져봐야 합니다.

 

우선 북한산보국문역까지 7분 거리로 걸어갈 수 있는 도로가 다소 좋지 못한 점입니다. 단지 정문으로는 터널로 인해 도로가 단절되어 내려갈 수 없습니다. 굳이 정문으로 가려면 정릉힐스테이트3차 쪽으로 길을 한번 건너고 터널 위쪽 통행로로 가서 역으로 내려가야 합니다. 단지 후문(110~111동은 쪽길) 으로 내려가서 골목길의 골목길로 들어가야 7분 컷이 가능합니다.

 

학군 또한 다소 아쉽습니다. 정릉초등학교까지 도보 13분이 소요되나 이 길 또한 보통 언덕길이 아닙니다. 정릉초등학교는 북한산 초입에 위치하였는데 혹시라도 늦으면 그대로 지각해야합니다. (언덕길도 뛸 수 있다면 지각은 피할 수 있습니다.)

초등학교 1~3학년의 저학년의 경우엔 그냥 단지 정문 버스정류장에서 1014, 1114 버스타고 등교하는게 나을겁니다. 중고등학교도 문제인게 단지에서 도보로 통학이 가능한 학교가 없습니다. 고대부중, 고대부고는 1114, 110B 버스를 타야 등교가 가능합니다.

(자녀가 대일외고를 다닌다면 문제되지 않습니다 ㅎㅎ)

(펜트하우스 한창 할 땐 청아예고 학세권이었죠 ㅎㅎ)

가성비 아파트답게 뭐든지 평가를 내리기에 다소 애매합니다.

 

그리고 일부동(106동, 110동)은 서경대학교 건물에 의하여 조망권 침해를 입습니다.

네이버 지도로 보면 정릉e편한세상1차와 서경대학교가 나란히 붙어있는 것을 알 수 있습니다. 이 때 106동과 110동은 동향(서경대학교 방면)으로 배치가 되어있는데요. 문제는 그 서경대학교 건물이 참으로 크고 아름답다는 점입니다. 

서경대학교도 언덕에 위치하여 그 언덕을 평탄화 하기 위해 단차 부분을 건물형태로 쌓아올렸습니다. 1164 버스를 타기 위해 단지 후문에서 서경대 엘리베이터를 이용할 경우엔 무려 9층까지 가야 학교 내부 1층으로 갈 수 있습니다.

 

 

단순히 2D 지도로 보는 것보다 항공뷰로 볼 경우에 이 문제가 좀 더 실감이 날겁니다. 다른 동의 경우 문제가 없지만 106동과 110동의 경우엔 이러한 조망권 침해를 감안해야 합니다. (고층은 문제 없어 보입니다.)

 

쓰다보니 단점만 쓴거 같네요. 그렇지만 위 단점들을 다 상쇄시킬 수 있다면 이 가격대가 아닐겁니다. ㅎㅎ

 

서울 시내 주요 업무지구인 광화문~을지로(CBD)를 대중교통으로 30분 대에 이동할 수 있습니다. 또한 단지 인근에 내부순환로가 있어서 승용차로도 서울 시내 어디든 빠르게 이동할 수 있습니다. 그리고 단지 주민은 지역주민버프로 서경대 도서관 이용이 가능합니다.

(북한산보국문역으로 가는 골목길에 청수도서관이라고 있는데 여기 시설도 괜찮습니다 ㅎㅎ)

 

그리고 105동, 108동, 111동은 뻥 뚫린 남향 뷰가 나올 것으로 보입니다.

 

장점도 애매하지만, 단점도 애매합니다. 확실한 무기가 없지만 그렇다고 막 깔만한 곳도 아닙니다. 입지, 세대수, 브랜드, 역세권, 학군 등 적당히 타협을 본다면 또 이만한 선택지도 없을겁니다.

 

이상으로 정릉e편한세상1차 임장기를 마치겠습니다.

감사합니다!

 

 

정릉e편한세상1차 ㅎㅇㅌ!